Secțiunea 15: Arbitrajul Disputelor
Dobândind și păstrându-și calitatea de Participant, fiecare Participant consimte să supună arbitrajului Asociației disputele referitoare la aspecte și chestiuni contractuale, precum și la aspecte și chestiuni ne-contractuale specifice definite în Standardul de Practică 17.4 din Codul Etic al REALTORILOR®, dispute apărute cu Participanți la MLS din firme diferite, decurgând din relațiile lor ca Participanți la MLS.
Pentru nesupunerea sau refuzul de a supune o dispută arbitrajului de către Asociație se vor aplica următoarele sancțiuni: Dacă disputa nu s-a rezolvat amiabil într-un termen de 30 de zile, suspendarea Participării de la momentul la care Asociația a recepționat dovezi scrise suficiente privind nesupunerea sau refuzul unui Participant de a supune soluționarea disputei procedurilor de arbitraj. Suspendarea va continua pana la momentul la care Asociația a primit dovada scrisă suficientă a conformării la prevederile prezentei secțiuni.
Obligația de a arbitra disputele poate include datoria de a 1) plăti o sumă către partea/părțile numite în hotărârea arbitrală, sau 2) depune fondurile la Asociație pentru a fi ținute în contul de escrow sau garanție destinat acestul scop. Neplata sumei sau nedepunerea fondurilor în termen de 10 (zece) zile va fi considerată o încălcare a Regulilor MLS și va determina o acțiune disciplinară asupra Participantului, respectiv suspendarea participării la Serviciu până la plata sumei sau depunerea fondurilor.
SECȚIUNEA 16: Standardele de Conduită pentru Participanții la MLS
Standardul 16.1
Participanții la MLS nu se vor angajeza în nicio practică și nu vor întreprinde nicio acțiune incompatibilă cu contractele de reprezentare exclusivă sau cu alte contracte exclusive pe care alți Participanți la MLS le au cu clienții.
Standardul 16.2
Semnele care anunță proprietățile de vânzare, închiriere sau schimb nu vor fi amplasate pe proprietate fără acordul vânzătorului / locatorului.
Standardul 16.3
Participanții la MLS care acționează ca subagenți sau ca reprezentanți sau brokeri ai cumpărătorilor/ locatarilor nu vor încerca să transmită mai departe oferta de cooperare și/sau remunerare a unei Agenții de Listing către alte agenții imobiliare fără acordul Agenției de Listing.
Standardul 16.4
Participanții la MLS nu vor solicita un listing care este în prezent listat exclusiv printr-o altă agenție imobiliară. Totuși, dacă Agenția de Listing, atunci când este întrebată de către Participantul la MLS, refuză să dezvăluie data de expirare și natura Contractului de Listing (de exemplu, Contract de Reprezentare Exclusivă, Contract de Agenție Exclusivă, Contract de Listing Deschis sau altă formă de înțelegere contractuală între Agenția de Listing și client), Participantul la MLS poate să îl contacteze pe proprietar pentru a obține aceste informații și poate discuta condițiile în care Participantul la MLS ar putea încheia în viitor un Contract de Listing sau, ca o alternativă, poate semna un Contract de Listing care să intre în vigoare la expirarea listingului exclusiv existent.
Standardul 16.5
Participanții la MLS nu vor solicita contracte de cumpărare/închiriere de la cumpărători/locatari care sunt în prezent parte în contracte exclusive de cumpărare/ închiriere. Totuși, dacă atunci când este întrebată de un Participant la MLS, agenția imobiliară refuză să dezvaluie data de expirare a contractului exclusiv de cumpărare/ închiriere, Participantul la MLS poate să îl contacteze pe cumpărător/ locatar pentru a obține această informație și poate discuta condițiile în care Participantul la MLS ar putea încheia în viitor un contract de cumpărare/ închiriere sau, ca o alternativă, poate semna un contract de cumpărare/ închiriere care să intre în vigoare la expirarea contractului exclusiv la cumpărare/ închiriere existent.
Standardul 16.6
Participanții la MLS nu vor utiliza informațiile obținute de la Agențiile de Listing prin ofertele de cooperare făcute prin Serviciul de Listare Multiplă sau prin alte oferte de cooperare pentru a îi recomanda pe clienții Agențiilor de Listing către alte agenții imobiliare sau pentru a crea relații la cumpărare/ închiriere cu clienții Agențiilor de listing, cu excepția cazului în care o astfel de utilizare este autorizată de Agențiile de Listing.
Standardul 16.7
Faptul ca s-a încheiat un contract cu un Participant la MLS nu îi va interzice sau restricționa dreptul unui alt Participant la MLS de a încheia un contract similar după expirarea perioadei contractului anterior.
Standardul 16.8
Faptul că un client potențial l-a angajat pe un Participant la MLS ca reprezentant sau broker exclusiv într-una sau mai multe tranzacții finalizate nu le interzice altor Participanți la MLS să solicite afacerile viitoare ale respectivului potențial client.
Standardul 16.9
Participanții la MLS sunt liberi să intre în relații contractuale sau să negocieze cu vânzătorii/ locatorii, cumpărătorii/ locatarii sau alte persoane care nu sunt parte într-un contract exclusiv dar nu le vor obliga cu bună stiință pe acestea să plătească mai mult de un comision decât cu acordul lor dat în cunoștință de cauză.
Standardul 16.10
Atunci când un Participant la MLS este contactat de clientul unui alt Participant la MLS cu privire la crearea unei relații exclusive pentru furnizarea aceluiași tip de serviciu, iar Participantul la MLS nu a inițiat el însuși direct sau indirect aceste discuții, acesta poate discuta condițiile în care ar putea încheia un viitor contract sau, ca o alternativă, poate încheia un contract care să intre în vigoare la expirarea contractului exclusiv existent.
Standardul 16.11
La tranzacțiile în cooperare, Participanții la MLS îi vor remunera pe Participanții la MLS colaboratori (Agenții imobiliare Colaboratoare) și nu îl vor remunera și nici nu se vor oferi să îl remunereze, direct sau indirect, pe niciunul din agenții imobiliari angajați sau afiliați Participanților, fără cunoștința și acordul expres prealabil al Agenției Colaboratoare.
Standardul 16.12
Participanților la MLS nu li se interzice să facă anunțuri generalizate către potențialii clienți în care să își descrie serviciile și condițiile de colaborare, chiar dacă unii destinatari ar putea să fi încheiat deja contracte de reprezentare exclusivă sau alte contracte exclusive cu alți Participanți la MLS. Sunt considerate “generalizate” pentru scopul prezentului standard un sondaj telefonic general, corespondența în masă sau distribuirea generalizată de corespondență adresată tuturor potențialilor clienți dintr-o anumită arie geografică sau dintr-o anumită profesie, afacere, club, organizație, sau alt fel de grup sau clasificare.
Sunt interzise următoarele tipuri de solicitări:
- Solicitările telefonice sau în persoană către proprietarii care au fost identificați printr-un semn de de Vânzare, compilație MLS, sau prin alt serviciu de informare, ca listând exclusiv proprietatea lor printr-un alt Participant la MLS;
- Scrisorile sau alte forme de solicitări scrise către potențialii clienți ale căror proprietăți sunt listate exclusiv printr-un alt Participant la MLS, atunci când astfel de solicitări nu fac parte dintr-o distribuție generalizată ci sunt direcționate în mod special către proprietari identificați prin compilațiile de listinguri active, prin semne “De Vanzare” și “De Inchiriat” sau prin alte surse de informare destinate să stimuleze cooperarea între Participanții la MLS.
Standardul 16.13
Înainte de a încheia un contract, Participanții la MLS au obligația activă de a depune eforturi rezonabile pentru a stabili dacă potențialul client are încheiat un contract exclusiv actual valabil pentru a i se furniza același tip de serviciu imobiliar.
Standardul 16.14
Participanții la MLS care acționează ca reprezentanți sau brokeri ai cumpărătorului/locatarului îi vor dezvălui această relație reprezentantului sau brokerului vânzătorului/ locatorului la primul contact cu acesta și vor furniza confirmarea scrisă a respectivei dezvăluiri către reprezentantul sau brokerul vânzătorului/ locatorului cel mai târziu la momentul încheierii unui precontract/ contract de vânzare-cumparare sau închiriere.
Standardul 16.15
În cazul unei proprietăți nelistate, Participanții la MLS care acționează ca reprezentanți sau brokeri ai cumpărătorului/ locatarului îi vor dezvălui această relație vânzătorului/ locatorului la primul contact cu acesta pentru respectivul cumpărator/ locatar și vor furniza confirmarea scrisă a respectivei dezvăluiri către vânzător/ locator cel mai târziu la momentul încheierii unui precontract/ contract de vânzare-cumparare sau închiriere.
Participanții la MLS vor face orice solicitare privind eventuala remunerație de la vânzător/ locator la primul contact cu acesta.
Standardul 16.16
Participanții la MLS care acționează ca reprezentanți ai vânzătorilor/ locatorilor sau ca subagenți ai Agențiilor de Listing, vor dezvălui această relație către cumpărători/ locatari imediat ce este posibil și vor furniza confirmarea scrisă a respectivei dezvăluiri către cumpărători/ locatari cel mai tarziu la momentul încheierii unui precontract/ contract de vânzare-cumparare sau închiriere.
Standardul 16.17
Participanților la MLS nu li se interzice să îl contacteze pe clientul altei agenții imobiliare cu scopul de a oferi sau a încheia un contract pentru a furniza un alt tip de serviciu imobiliar, fără legătură cu tipul de serviciu care îi este oferit clientului în prezent (de exemplu, administrare de proprietăti versus servicii de brokeraj imobiliar) și nici să îi ofere același tip de serviciu dar pentru alte proprietăți decât cele care formează obiectul contractelor exclusive ale celeilalte agenții imobiliare. Totuși, informațiile primite prin Serviciul de Listare Multiplă sau prin orice altă oferta de cooperare nu pot fi folosite pentru a ținti clienții celorlați Participanți la MLS către care pot fi facute astfel de oferte de furnizare servicii.
Standardul 16.18
Participanții la MLS care acționează ca subagenți sau reprezentanți/brokeri ai cumpăratorului/ locatarului nu se vor folosi de termenii unei oferte de cumpărare/ închiriere pentru a încerca să schimbe oferta de remunerare a Agenției de Listing către subagenți sau către reprezentanții/brokerii cumpărătorului/ locatarului și nu vor condiționa transmiterea unei oferte existente de cumpărăre/ închiriere de acordul Agenției de Listing să modifice oferta sa de remunerare.
Standardul 16.19
Toate tratativele privind proprietățile listate exclusiv sau cele cu cumpărători/ locatari care sunt parte într-un contract exclusiv se vor desfășura cu reprezentantul sau brokerul clientului și nu cu clientul, cu excepția cazului când există acordul reprezentantului sau brokerului clientului în acest sens și a cazului când astfel de tratative sunt inițiate de client.
Participanții la MLS îi vor întreba pe potențialii clienți dacă sunt parte într-un contract exclusiv, înainte de a le furniza acestora servicii substanțiale (precum scrierea unei oferte de cumpărare sau prezentarea unei analize comparative de piață - CMA). Participanții la MLS nu vor furniza cu bună știință servicii substanțiale privind o potențială tranzacție către potențiali clienți care sunt parte în contracte exclusive, decât cu acordul reprezentantului sau brokerului exclusiv al potenților clienți sau la solicitarea potențialilor clienți.
Standardul 16.20
Atât înainte cât și după încetarea relației lor cu firma actuală, Brokerii Desemnați și Agenții Abonați nu îi vor determina pe clienții firmei lor actuale să anuleze contractele exclusive încheiate între client și respectiva firmă. Aceasta nu le interzice Participanților să încheie acorduri cu Agenții Abonați cu privire la cesionarea contractelor exclusive la încetarea relației dintre agent și Participant.
Standardul 16.21
Aceste reguli nu iși propun să interzică practicile comerciale etice, chiar dacă sunt agresive sau inovatoare, și nu interzic diferențierea față de ceilalți Participanți la MLS în privința comisionului, tarifelor, remunerării, sau altor forme de plăți sau cheltuieli.
Standardul 16.22
Participanții la MLS nu vor face cu bună știință sau din neglijență afirmații false sau înșelătoare despre alți profesioniști imobiliari, despre afacerile lor sau despre practicile lor de afaceri.
Standardul 16.23
Website-urile Participanților la MLS vor dezvălui numele firmei și regiunea unde firma este autorizată să își desfășoară activitatea într-un mod rezonabil și ușor vizibil.
Website-urile agenților afiliați Participanților vor dezvălui numele firmei și regiunea unde agentul este autorizat să își desfășoară activitatea într-un mod rezonabil și ușor vizibil.
Standardul 16.24
Participanții la MLS vor prezenta o imagine conformă cu realitatea în publicitatea și expunerile către public, inclusiv în conținutul de Internet, imaginile, URL-urile și numele de domenii utilizate, iar Participanților le este interzis:
a. să facă framing înșelător sau neautorizat al unor site-uri de agenție imobiliară;
b. să manipuleze (de exemplu, să prezinte conținut creat de alte persoane) conținutul de listing și alte tipuri de conținut în orice modalitate cu efect de înșelare sau denaturare;
c. să folosească în mod înșelător metagag-uri, cuvinte cheie sau alte modalități/metode pentru a direcționa, conduce sau redirecționa traficul de Internet;
d. să prezinte conținut creat de alte persoane fără a indica sursa și fără permisiune;
e. să inducă în eroare în orice alt mod consumatorii, inclusiv prin folosirea de imagini înșelătoare.
Standardul 16.25
Serviciile pe care Participanții la MLS le furnizează clienților și beneficiarilor trebuie să respecte standardele de practică și de competență care sunt în mod rezonabil așteptate în disciplinele imobiliare specifice în care activează, precum brokeraj imobiliar rezidențial, administrare de proprietăți, brokeraj imobiliar comercial și industrial, brokeraj de terenuri, evaluare imobiliară, consultanță imobiliară, sindicalizare imobiliară, licitații imobiliare sau afaceri imobiliare internaționale.
Participanții la MLS nu se vor angaja să furnizeze servicii profesionale specializate referitoare la un tip de proprietate sau de serviciu care se află în afara domeniului lor de competență, decât dacă își asigură asistența unei persoane care are competență pentru respectivul tip de proprietate sau serviciu, sau dacă situația este dezvăluită pe deplin clientului. Orice persoană angajată să furnizeze o astfel de asistență va fi identificată ca atare clientului iar contribuția sa la realizarea serviciului va fi evidențiată.
