SECȚIUNEA 2: Prezentările și Negocierile
Programarea prezentărilor și negocierile cu Vânzătorul pentru cumpărarea unei proprietăți listate la Serviciul de Listare Multiplă vor fi realizate prin Agenția de Listing, cu următoarele excepții:
a. Agenția de Listing îi acordă Agenției Colaboratoare dreptul expres să prezinte și/sau să negocieze direct, sau
b. după eforturi rezonabile, Agenția Colaboratoare nu poate să contacteze Agenția de Listing sau pe reprezentantul acesteia; totuși, Agenția de Listing, la alegerea sa, poate să interzică negocierile directe din partea Agențiilor Colaboratoare într-o astfel de situație.
SECȚIUNEA 2.1: Prezentarea Ofertelor
Agenția de Listing trebuie să facă demersurile pentru prezentarea Ofertei de Cumpărare către Vânzător cât mai repede posibil, sau să îi prezinte Agenției Colaboratoare un motiv întemeiat pentru a nu face acest lucru.
SECȚIUNEA 2.2: Transmiterea Ofertelor și Contra-Ofertelor
Agenția de Listing îi va transmite vânzătorului toate ofertele primite până la momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare, dacă nu s-a stabilit altfel în scris între Vânzator și Agenția de Listing. Cu excepția cazului când oferta ulterioară este condiționată de desființarea precontractului existent, Agenția de Listing îi va recomanda Vânzătorului să apeleze la consiliere juridică înainte de a accepta o ofertă ulterioară.
Participanții reprezentând cumpărători sau chiriași îi vor transmite cumpărătorului sau chiriașului toate ofertele și contra-ofertele anterioare acceptării și le vor recomanda cumpărătorilor sau chiriașilor să solicite consiliere juridică atunci când există o îndoială dacă un precontract pre-existent a fost desființat sau nu.
SECȚIUNEA 2.3: Dreptul Agenției Colaboratoare în Prezentarea Ofertei
Agenția Colaboratoare (subagent sau agent al cumpărătorului) sau reprezentantul său are dreptul de a participa la prezentarea către vânzător sau locator a oricărei oferte de cumpărare sau închiriere procurate de ea. Agenția Colaboratoare nu are însă dreptul de a fi prezentă la nicio discuție sau evaluare a ofertei de către vânzător sau locator împreună cu Agenția de Listing. Dacă, totuși, vânzătorul sau locatorul îi dă Agenției de Listing instrucțiuni scrise ca Agenția Colaboratoare să nu fie prezentă atunci când este prezentată oferta obținută de către Agenția Colaboratoare, Agenția Colaboratoare are dreptul la o copie a instrucțiunilor scrise primite în acest sens de la vânzător sau locator. Nimic din cele de mai sus nu va restrânge dreptul Agenției de Listing de a controla programarea întâlnirilor pentru astfel de prezentări de oferte.
În cazul în care Agenția Colaboratoare nu este prezentă la prezentarea ofertei, Agenția Colaboratoare poate solicita în scris, iar Agenția de Listing trebuie să furnizeze, cât de curând posibil, o declarație scrisă din care să reiasă că oferta i-a fost transmisă Vânzătorului, sau notificarea scrisă ca Vânzătorul a renunțat la dreptul de a i se prezenta oferta.
SECȚIUNEA 2.4: Dreptul Agenției de Listing în Prezentarea Contra-ofertei
Agenția de Listing sau reprezentantul său are dreptul să participe la prezentarea oricărei contra-oferte făcute de vânzător sau locator. Agenția de Listing nu are însă dreptul să fie prezentă la nicio discuție sau evaluare a unei contra-oferte de către cumpărător sau locatar (cu excepția cazului în care Agenția Colaboratoare este un subagent).Dacă, totuși, cumpărătorul sau locatarul îi dă Agenției Colaboratoare instrucțiuni scrise ca Agenția de Listing să nu fie prezentă atunci când o contra-ofertă este prezentată, Agenția de Listing are dreptul la o copie a instrucțiunilor scrise din partea cumparătorului sau locatarului.
SECȚIUNEA 2.5: Raportarea Vânzărilor către Serviciu
Schimbările de stare, inclusiv contractele finale de vânzare-cumpărare sau închiriere și prețurile de tranzacționare, vor fi raportate la serviciul de listare multiplă de către Agenția de Listing în termen de 24 de ore lucrătoare de la momentul când au avut loc. Dacă negocierile s-au desfășurat conform Secțiunii 2 punctele a. sau b. de mai sus, Agenția Colaboratoare va raporta ofertele acceptate (precontractele sau contractele de vânzare-cumpărare) și prețurile către Agenția de Listing în 24 de ore lucrătoare, iar Agenția de Listing le va raporta către MLS în 24 de ore lucrătoare după ce a fost înștiințată de către Agenția Colaboratoare.
Contractul de Listing pentru o proprietate remisă MLS-ului de către Agenția de Listing trebuie să conțină o prevedere prin care să i se acorde în mod expres Agenției de Listing împuternicirea de a face publicitate; de a remite listingul la MLS; de a notifica prompt la MLS schimbările de stare ale listingului; și de a furniza către MLS informații privind tranzacția, inclusiv prețul de vânzare, la momentul vânzării proprietății.
MLS-ul nu solicită raportarea prețului vânzării sau a altor informații privind tranzacția anterior autentificarii notariale a contractului de vanzare cumparare, la momentul precontractului fiind obligatorie doar raportarea schimbării de stare a listingului și data precontractului.
Informațiile de listing despre prețurile de vânzare sunt considerate confidențiale, de aceea utilizarea informațiilor privind prețurile de vânzare de către participanți și abonați se poate face doar pentru furnizarea de servicii imobiliare către clienți și beneficiari, incluzând aici evaluările și alte estimări de valoare.
SECȚIUNEA 2.6: Raportarea Îndeplinirii Condițiilor
Agenția de Listing va raporta la Serviciul de Listare Multiplă în termen de 24 (douăzecișipatru) ore lucrătoare faptul că o condiție raportată la Serviciu a fost îndeplinită sau reînnoită, sau că, dimpotrivă, acordul a fost anulat.
SECȚIUNEA 2.7: Publicitatea pentru Listingurile Remise la Serviciu
Fără acordul prealabil al Ageției de listing, unui listing nu i se va face publicitate de niciun alt Participant decât Agenția de Listing.
SECȚIUNEA 2.8: Raportarea Anulării unui Precontract
Agenția de Listing va raporta imediat la Serviciu anularea unui precontract, iar listingul va fi reactivat imediat dacă data expirarii listingului nu a trecut.
SECȚIUNEA 2.9: Dezvaluirea Existenței Ofertelor
Ca răspuns la solicitările primite de la cumpărători sau de la Agențiile Colaboratoare și cu aprobarea Vânzătorului, Agențiile de Listing vor dezvălui existența ofertelor primite pentru proprietate. Dacă dezvăluirea este autorizată, Agenția de Listing va dezvălui totodată, atunci când este întrebată, dacă ofertele au fost obținute de Agentul de Listing, de un alt agent din firmă sau de către o Agenție Colaboratoare.
SECȚIUNEA 2.10: Disponibilitatea Proprietății Listate
Agențiile de Listing nu vor prezenta denaturat posibilitatea accesului la proprietatea listată pentru a o prezenta, viziona sau inspecta.
SECȚIUNEA 3: Refuzul de a Vinde
Dacă Vânzătorul oricărei proprietăți listate la Serviciul de Listare Multiplă refuză să accepte o ofertă scrisă care îndeplinește termenii și condițiile prevăzute în listing, un astfel de fapt va fi comunicat imediat Serviciului și participanților.
SECȚIUNEA 4: Informații Destinate Numai Participanților
Niciun listing remis la Serviciu nu va fi pus la dispoziție niciunei agenții imobiliare sau firme neparticipante la MLS, decât cu acordul prealabil al Agenției de Listing.
SECȚIUNEA 4.1: Semnele “De Vânzare”
Pe o proprietate poate fi amplasat numai semnul “De Vânzare” al Agenției de Listing.
SECȚIUNEA 4.2: Semnele “Vândut”
Înainte de încheierea tranzacției, pe o proprietate poate fi amplasat doar semnul “Vândut” al Agenției de Listing, cu excepția situației în care Agenția de Listing îi dă dreptul Agenției Colaboratoare să amplaseze un astfel de semn.
SECȚIUNEA 4.3: Solicitarea unui Listing Publicat în MLS
Participanții nu vor solicita un listing pentru o proprietate publicată la Serviciu decât dacă o astfel de solicitare este conformă Secțiunii 16 din prezentul document.
Notă: Această Secțiune trebuie interpretată într-un mod compatibil cu Articolul 16 din Codul Etic al REALTORILOR® și în special cu Standardul de Practică 16-4. Această secțiune își propune să îi încurajeze pe Vânzători să permită ca proprietățile lor să fie remise la Serviciu prin protejarea lor de la a fi contactați, înainte de expirarea listingului, de către agențiile sau agenții imobiliari interesați să obțină listingul după expirarea sa.
Fără o astfel de protecție, un Vânzător ar putea primi sute de telefoane, comunicări și vizite de la agențiile și agenții imobiliari care au fost înștiințați despre listing prin MLS și care doresc să ia locul Agenției de Listing actuale.
Această secțiune își propune totodată să încurajeze agențiile imobilare să participe la Serviciul MLS, asigurându-le că ceilalți participanți nu vor încerca să îl convingă pe Vânzător să încalce contractul de listing sau să se amestece în activitățile lor de marketing al proprietății. În lipsa protecției oferite de această secțiune, Agențiile de Listing ar fi foarte reticente să dezvăluie către celelalte agenții identitatea Vânzătorului sau disponibilitatea proprietății.
Această Secțiune nu exclude solicitarea listingurilor în situațiile acceptate prin Standardele de Practică ale Articolului 16 din Codul Etic al REALTORILOR®.
SECȚIUNEA 4.4: Utilizarea termenilor “MLS” și “Serviciu de Listare Multiplă”
Niciun participant la MLS, abonat sau agent imobiliar afiliat unui participant nu va afirma, sugera, sau lăsa de înțeles (prin numele firmei, adresele URL, adresele de email, adresele website-urilor, sau în orice alt fel) că persoana sau firma este un MLS, sau că operează un MLS. Participanții, abonații și agenții imobiliari afiliați participanților nu vor afirma, sugera sau lăsa de înțeles că beneficiarii sau alte persoane ar avea acces direct la bazele de date MLS, sau că beneficiarii sau alte persoane ar putea să caute în bazele de date MLS accesibile doar participanților și abonațior. Aceasta nu le interzice participanților și abonaților să afirme că anumite informații, pe care au dreptul să le furnizeze clienților sau beneficiarilor conform Regulilor MLS, sunt disponibile pe site-urile lor sau în altă modalitate.
