SECȚIUNEA 1: Autoritatea asupra Regulilor MLS.ro
Asociatia Profesională a Agenților Imobiliari din România - APAIR (“Asociația”) oferă accesul pentru membrii săi, pentru agenții nemembri și pentru evaluatorii imobiliari, la un serviciul de listare multiplă (Serviciul MLS, MLS sau Serviciu), care se va supune statutului Asociației și oricăror reguli și reglementări care vor fi adoptate ulterior, în concordanță cu Manualul MLS al National Association of Realtors (NAR) din SUA care poate fi consultat la următoarea adresa:
https://www.nar.realtor/about-nar/policies/mls-policy
SECȚIUNEA 2: Scopul
Un serviciu de listare multiplă este un mijloc prin care:
- participanții autorizați fac oferte generalizate unilaterale de remunerare către ceilați participanți (aceștia din urmă acționând ca subagenți ai celor dintâi, ca reprezentanți ai cumpărătorilor, sau în orice altă calitate permisă de lege, care presupune sau nu reprezentarea cumpărătorilor);
- se imbunătățește cooperarea între participanți;
- informațiile imobiliare sunt acumulate și distribuite pentru a le permite participanților autorizați sa realizeze pentru clienți și consumatori evaluări, analize și alte estimări de valoare ale proprietăților imobiliare;
- participanții din domeniul evaluării imobiliare contribuie la baza de date comună;
și este o modalitate pentru corelarea organizată și distribuirea informațiilor de listing despre proprietățile imobiliare astfel încât participanții să poată deservi mai bine clienții și publicul larg.
Dreptul la primirea remunerației pentru agenția colaboratoare este determinat de faptul că aceasta a fost cauza determinantă a tranzacției de vânzare sau închiriere.
SECȚIUNEA 3: Dreptul de Participare la Serviciul MLS
Dreptul de participare la Serviciul MLS este deținut de către Participant (agenția imobiliară sau firma de evaluare), prin reprezentantul său legal. În cazul în care reprezentantul legal al societății nu este implicat “Activ” în activitatea imobiliară a firmei, reprezentantul legal va desemna o altă persoană implicată “Activ” pentru a reprezenta Participantul în relația cu MLS-ul.
Dreptul de Participare la MLS pentru un Participant se obține prin Acordul de Participare la Serviciul MLS.ro încheiat între Participant și Furnizorul Serviciului MLS.ro (MLSSI) recunoscut de Asociație prin Protocolul de Colaborare nr. 407 din 05.01.2021. Prin semnarea Acordului de Participare la Serviciu, Participanții se obligă inclusiv să respecte prezentul Regulament de Funcționare al Serviciului MLS și Regulile și Reglementările Serviciului MLS, precum și să achite tarifele Serviciului către Furnizorul Serviciului MLS.
Reprezentantul legal al Participantului sau, după caz, persoana desemnată pentru a reprezenta Participantul în relația cu MLS-ul va fi denumită Broker Desemnat, iar acesta va fi menționat în Acordul de Participare la Serviciu încheiat între Participant și Furnizorul Serviciului MLS.
Acolo unde e utilizat în cadrul prezentelor reguli de funcționare sau în Regulile și Reglementările Serviciului MLS, termenul Participant poate desemna, în funcție de context, fie firma participantă la MLS fie Brokerul Desemnat persoană fizică.
Orice firmă aplicantă va fi eligibilă pentru participarea la MLS, fără condiții suplimentare, dacă Brokerul Desemnat este REALTOR® (membru al Asociației), cu condiția ca Participantul să fie de acord cu Regulile și Reglementările Serviciului și să semneze Acordul de Participare la Serviciu asumându-și prin acesta și tarifele datorate Furnizorului Serviciului.
Orice aplicant ca Broker Desemnat și orice persoană afiliată Participantului care are acces și utilizează Serviciul, numită Abonat, indiferent dacă e REALTOR® sau nu, va parcurge un program de training de inițiere de nu mai mult de 8 ore de curs, dedicat Regulilor și reglementărilor MLS, Funcționării Serviciului și utilizării aplicațiilor software utilizate de Serviciu pentru introducerea și accesarea informațiilor din MLS, în termen de 30 de zile de la primirea accesului la Serviciu.
În plus față de programul de training de inițiere, Serviciul va putea sa îi solicite fiecărui Broker Desemnat sau Abonat să parcurgă încă maxim 4 ore anual sub formă de programe de educație continuă pentru actualizarea Regulilor și/sau software-ului MLS.
Atât Programul de training de inițiere cât și programele de educație continuă vor putea fi parcurse inclusiv de la distanță, prin e-learning sau cursuri online.
În plus, Participanții cu Brokeri Desemnați care nu sunt REALTORI®, vor fi supuși următoarelor condiții suplimentare pentru participarea la MLS:
- Firma nu se află în procedură de faliment
- Brokerul Desemnat și abonații vor trece un examen scris, rezonabil și nediscriminatoriu impus de MLS.
Nicio firmă sau persoană nu va putea primi accesul la Serviciul MLS dacă nu beneficiază de dreptul legal de a desfășura activitatea ca agenție imobiliară și de a oferi și primi remunerație de la ceilalți Participanți, sau dacă nu beneficiază de o certificare legală ca evaluator autorizat (membru corporativ sau individual al ANEVAR).
Utilizarea informațiilor create de sau publicate în MLS este strict limitată la activitățile autorizate prin certificarea sau licențierea participantului (ca agenție imobiliară sau evaluator autorizat), iar utilizările neautorizate sunt interzise. Mai mult, niciuna din aceste prevederi nu își propune să ofere participarea sau abonarea sau orice alt fel de acces la informații create de MLS sau publicate în MLS, în cazurile în care accesul la astfel de informații este interzis prin lege.
Doar deținerea dreptului legal de a desfășura activitatea de agenție imobiliară nu este suficient pentru a avea dreptul de a participa la MLS. De fapt, cerința pentru ca o firmă să ofere sau accepte cooperare și remunerare înseamnă că participantul depune eforturi active în desfășurarea activității sale imobiliare pentru a lista proprietăți imobiliare de tipurile listate în MLS și/sau a accepta oferte de cooperare și remunerare făcute de agențiile de listing în MLS. “Activ” înseamnă în mod continuu și în curs de desfășurare, în timpul desfășurării activității imobiliare a participantului.
Cerința de implicare “activă” nu presupune interzicerea participării la MLS a participanților sau potențialilor participanți care operează o afacere imobiliară în regim part-time, sezonier, sau într-o altă modalitate cu limitare de timp, sau care are afacerea întreruptă de perioade de inactivitate relativă determinată de condițiile de piață. Totodată, cerința nu își propune să refuze dreptul de participare la MLS unui participant sau potențial participant care nu a realizat un anumit număr minim de tranzacții, în ciuda eforturilor făcute cu bună credință. Și nici nu prespune interzicerea participării după nivelul de servicii oferit de participant sau de potențialul participant, atât timp cât nivelul de servicii respectiv corespunde cerințelor minime legale.
Ideea este ca participantul sau potențialul participant să facă eforturi active pentru a face sau accepta oferte de cooperare și remunerare cu privire la proprietățile de tipurile listate în MLS.
Serviciul poate să evalueze dacă un participant face eforturi active în afacerea sa imobiliară pentru a oferi sau accepta oferte de cooperare sau remunerare, numai dacă MLS-ul are motive rezonabile să creadă că participantul sau potențialul participant de fapt nu face acest lucru. Cerința de participare va fi aplicată într-o manieră nediscriminatorie pentru toți participanții și potențialli participanți.
SECȚIUNEA 4: Supravegherea
Activitatea va fi desfășurată sub supravegherea Comitetului Serviciului de Listare Multiplă MLS.ro în conformitate cu Regulile și Reglementarile Serviciului MLS.ro, sub rezerva aprobării Consiliului Director al Asociației și a conformării cu politicile NAR prevăzute în Manualul de Politici MLS al NAR.
SECȚIUNEA 5: Numirea Membrilor Comitetului Serviciului MLS (Comitetul MLS)
Consiliului Director al Asociației va numi un Comitet al Serviciului MLS format din 7 REALTORI®. Minim 5 Membri ai Comitetului MLS vor fi Brokeri Desemnați iar ceilalți (maxim 2) membri ai Comitetului MLS vor fi REALTORI afiliați Participanților ca agenți imobiliari (Agenți Abonați).
Membrii Comitetului vor avea mandate de 2 ani decalate, astfel: se vor numi câte 4 membri (3 Brokeri Desemnați și un Agent Abonat) în anii impari și 3 membri (2 Brokeri Desemnați și un Agent Abonat) în anii pari. Membrii pot avea mai multe mandate consecutive. Consiliul Director va selecta președintele Comitetului dintre membrii săi.
SECȚIUNEA 6: Posturile vacante
Posturile vacante anterior expirării mandatelor membrilor Comitetului MLS vor fi ocupate la fel ca în cazul numirii inițiale.
SECȚIUNEA 7: Prezența la ședințele Comitetului MLS
Orice membru al Comitetului care lipsește de la trei (3) ședinte ordinare sau excepționale consecutive, fără o motivație acceptabilă pentru președintele comitetului, se va considera că a renunțat la poziția de membru al comitetului iar postul vacant va fi ocupat după acceași procedură ca pentru numirea inițială.
SECȚIUNEA 8: Abonații
În plus față de Brokerul Desemnat, vor putea primi accesul la Serviciu și Abonații.
Abonații (sau utilizatorii) MLS-ului includ actionarii, asociații, managerii și agenții imobiliari care nu sunt Broker Desemnat precum și evaluatorii autorizați afiliați participanților.
Abonații includ totodată personalul administrativ și de secretariat, asistenții personali ai agenților afiliați și persoanele în curs de autorizare ca evaluatori și care sunt sub directa supraveghere a Brokerului Desemnat.
