SECȚIUNEA 19: Website-urile Birou Virtual (Virtual Office Websites - VOW)
SECȚIUNEA 19.1: Definirea VOW
a. Un Website Birou Virtual (VOW) reprezintă un website de Internet al Participantului, sau o funcționalitate a website-ului Participantului, prin care Participantul poate să furnizeze servicii de agenție imobiliară către consumatorii cu care Participantul a stabilit deja o relație agenție-consumator (așa cum e definită de lege) prin care consumatorul are posibilitatea de a căuta informații de listing MLS, sub rezerva monitorizării, supravegherii și răspunderii din partea Participantului. Un agent imobiliar abonat afiliat cu un Participant poate să opereze un VOW cu acordul Participantului. Orice VOW al unui agent imobiliar abonat este supus monitorizării, supravegherii și răspunderii Participantului.
b. Așa cum va fi utilizat în Secțiunea 19 a prezentelor reguli, termenul “Participant” include agenții afiliați abonați - cu excepția cazului când termenul e utilizat în sintagmele “acordul Participantului” și “monitorizarea, supravegherea și răspunderea Participantului”. Referirile la “VOW” și “VOW-uri” include toate Website-urile Birou Virtual, indiferent dacă sunt operate de Participant sau de un agent imobiliar abonat afiliat Participantului, sau de un “Partener VOW Afiliat - Affiliated VOW Partner” (AVP) în numele unui Participant.
c. “Partener VOW Afiliat - Affiliated VOW Partner” (AVP) se referă la o entitate sau pesoană desemnată de un Participant să opereze un VOW în numele Participantului, cu condiția supravegherii și răspunderii Participantului și respectării politicii VOW. Niciun AVP nu are drepturi de participare la MLS prin efectul dreptului de a primi informații în numele Participantului. Niciun AVP nu are dreptul de a utiliza Informațiile de Listing MLS decât în legătură cu operarea unui VOW în numele unuia sau mai multor Participanți. Accesul unui AVP la Informațiile de Listing MLS derivă din drepturile Participantului în numele căruia AVP-ul operează un VOW.
d. Așa cum e utilizat în Secțiunea 19 din aceste reguli, termenul “Informații de Listing MLS” se referă la informațiile despre listingurile active și despre listingurile vândute furnizate de Participanți MLS-ului și agregate și distribuite de MLS Participanților.
SECȚIUNEA 19.2
a. Dreptul VOW-ului unui Participant de a afișa Informații de Listing MLS este limitat la regiunea MLS la care Participantul participă. Totuși, un Participant cu birouri participante la MLS în mai multe regiuni MLS poate opera un master website cu linkuri către VOW-urile celorlalte birouri.
b. Sub condiția respectării prevederilor politicii VOW și a prezentelor reguli, VOW-ul unui Participant, incluzând aici și un VOW operat în numele Participantului de un AVP, poate să furnizeze alte funcționalități, informații sau opțiuni, de exemplu IDX.
c. Dacă nu se prevede altfel în politica VOW sau în aceste reguli, un Participant nu are nevoie de permisiune separată de la alți Participanți la MLS ale căror listinguri vor fi afișate pe VOW-ul Participantului.
SECȚIUNEA 19.3
a. Înainte de a îi permite unui consumator să caute sau vizualizeze orice Informații de Listing MLS pe VOW-ul său, Participantul trebuie să parcurgă fiecare din următorii pași:
i. Participantul trebuie mai întâi să creeze cu respectivul consumator o relație agenție imobiliară - consumator (așa cum e definită de lege), inclusiv realizarea tuturor acțiunilor cerute de lege în legătură cu furnizarea de servicii de agenție imobiliară clienților și consumatorilor (în continuare denumiți “Utilizatori VOW”). Astfel de acțiuni includ, fără limitare, îndeplinirea oricăror obligații de dezvăluire și semnarea oricăror acorduri necesare.
ii. Participantul trebuie să obțină numele și o adresă de email valabilă pentru fiecare Utilizator Înregistrat. Participantul trebuie să trimită un email la adresa furnizată de Utilizatorul Înregistrat prin care să confirme că Utilizatorul VOW a fost de acord cu termenii de utilizare (descriși în Secțiunea d. de mai jos). Participantul trebuie să verifice că adresa de email furnizată de Utilizatorul VOW este valabilă și că Utilizatorul VOW a fost de acord cu termenii de utilizare.
iii. Participantul trebuie să îi solicite fiecărui Utilizator VOW să aibă un nume de utilizator și o parolă, a căror combinație este diferită de cele ale celorlalți Utilizatori VOW. Participantul poate, dacă dorește, să furnizeze numele de utilizator și parola sau poate să îi permită Utilizatorului VOW să își stabilească singur numele de utilizator și parola. Participantul trebuie totodată să se asigure că o adresă de email este asociată unui singur utilizator.
b. Participantul trebuie să se asigure că parola fiecarui Utilizator VOW expiră la o dată certă, dar poate permite reutilizarea parolei. Participantul trebuie întotdeauna să păstreze numele, adresa de email, numele de utilizator și parola curentă pentru fiecare Utilizator VOW, pentru o perioadă de cel puțin 180 (osutăoptzeci) zile după expirarea validității parolei Utilizatorului VOW
c. Dacă MLS-ul are motive să considere că VOW-ul unui Participant a cauzat sau permis o breșă de securitate privind Informațiile de Listing MLS sau o încălcare a regulilor MLS, Participantul, la cererea MLS-ului, va furniza numele, adresa de email, numele de utilizator și parola curentă a oricărui Utilizator VOW suspectat de implicare în respectiva breșă de securitate sau încălcare de regulă. Totodată, la cererea MLS-ului, Participantul va furniza istoricul activității respectivului Utilizator VOW.
d. Participantul îi va solicita fiecărui Utilizator să parcurgă și să își exprime în mod expres acordul (dând click cu mouse-ul sau în altă formă) cu privire la o clauză de utilizare care să prevadă cel puțin următoarele:
i. că Utilizatorul VOW confirmă că se află într-o relație legală de consumator al agenției imobiliare a Participantului
ii. că toate informațiile obținute de Utilizatorul VOW din respectivul VOW sunt destinate numai pentru folosința personală, necomercială a Utilizatorului VOW
iii. că Utilizatorul VOW este interesat cu bună credință să cumpere sau să închirieze proprietăți imobiliare de tipul oferit prin VOW
iv. că Utilizatorul VOW nu va copia, distribui sau retransmite nicio informație furnizată, decât în legătură cu interesul Utilizatorului VOW de Cumpărare sau Vânzare a unei proprietăți specifice
v. că Utilizatorul VOW confirmă dreptul de proprietate al MLS-ului și valabilitatea dreptului de autor al MLS-ului asupra bazei de date MLS.
e. Acordul privind Termenii de utilizare nu va impune o obligație financiară pentru Utilizatorul VOW și nu va crea nicio relație de reprezentare sau altă relație comercială între Utilizatorul VOW și Participant. Orice acord realizat la orice moment între Participant și Utilizatorul VOW care impune o obligație financiară asupra Utilizatorului VOW sau care crează o relație comercială sau de reprezentare între Participant și Utilizatorul VOW trebuie încheiat separat de termenii de utilizare, trebuie să fie denumit vizibil conform scopului său și nu poate fi încheiat printr-un simplu click.
f. Totodată, Termenii de utilizare vor autoriza MLS-ul și pe ceilalți Participanți sau pe reprezentanții lor autorizați să acceseze VOW-ul pentru scopurile legate de verificarea respectării regulilor MLS și de monitorizarea afișării listingurilor Participanților pe VOW. Acordul poate include și alte prevederi agreate între Participant și Utilizatorul VOW.
SECȚIUNEA 19.4
VOW-ul unui Participant trebuie să afișeze în mod vizibil o adresă de email, un număr de telefon sau identificarea clară a unei alte modalități de comunicare (de exemplu live chat) prin care un consumator poate să contacteze Participantul pentru a pune întrebări sau a obține mai multe informații despre orice proprietate afișată pe VOW. Participantul sau agenții abonați afiliați Participantului trebuie să fie dispuși și capabili să răspundă în cunoștință de cauză la întrebările primite de la Utilizatorii VOW cu privire la proprietățile din regiunea de piață deservită de Participant afișate pe VOW.
SECȚIUNEA 19.5
VOW-ul unui Participant trebuie să implice eforturi rezonabile pentru a monitoriza și preveni deturnarea, scraping-ul și alte utilizări neautorizate ale Informațiilor de Listing MLS. VOW-ul unui Participant va utiliza măsurile de protecție adecvate precum firewall-urile, dar cerințele de securitate nu pot fi mai mari decât cele aplicate de MLS.
SECȚIUNEA 19.6
a. VOW-ul unui Participant nu va afișa listingurile sau adresele proprietăților pentru care Vânzătorul i-a solicitat expres Agenției de Listing să rețină listingul sau adresa proprietății de la afișarea pe Internet. Agenția de Listing va comunica la MLS faptul că Vânzătorul a ales să nu permită afișarea listingului sau a adresei proprietății pe Internet. Fără a aduce atingere celor de mai sus, un Participant care operează un VOW poate să le furnizeze consumatorilor, prin alte mecanisme de livrare, precum emailul, chatul sau altfel, listingurile Vânzătorilor care au stabilit că listingul pentru proprietatea lor nu va fi afișat pe Internet.
b. Un Participant care listează o proprietate pentru un Vânzător care a ales să nu aibă listingul sau adresa proprietății afișate pe Internet va obține de la Vânzător semnătura pe un document care include următoarea prevedere (sau o prevedere echivalentă):
Formularul de Retragere de pe Internet
1. Bifați o opțiune.
a. Am informat Agenția de Listing sau Agentul de Listing că nu vreau ca proprietatea listată să fie afișată pe Internet.
b. Am informat Agenția de Listing sau Agentul de Listing că nu vreau ca adresa proprietății listate să fie afișată pe Internet.
2. Înțeleg și sunt de acord că, dacă am selectat opțiunea a. de mai sus, consumatorii care realizează căutări de proprietăți imobiliare pe Internet nu vor vedea informații despre proprietatea listată ca răspuns la căutările lor.
Semnătură Vânzător,
__________________
c. Participantul va păstra aceste formulare pentru o perioadă de cel puțin 1 (un) an de la data semnării sau 1 (un) an de la scoaterea listingului de pe Internet, oricare survine mai târziu.
SECȚIUNEA 19.7
a. În condițiile Subsecțiunii b. de mai jos, VOW-ul unui Participant poate permite terțelor-părți:
i. să scrie comentarii sau recenzii despre anumite listinguri sau să afișeze un hyperlink către astfel de comentarii sau recenzii în directă legătură cu anumite listinguri, sau
ii. să afișeze o estimare automată a valorii de piață a proprietății (sau un hyperlink către o astfel de estimare) în directă legătură cu proprietatea.
b. Cu toate cele de mai sus, la solicitarea Vânzătorului, Participantul va dezactiva sau elimina una dintre sau ambele funcționalități descrise în Subsecțiunea a. cu privire la orice listing al Vânzătorului. Agenția de Listing sau Agentul de Listing va comunica la MLS faptul că Vânzătorul a ales să aibă una sau ambele aceste funcționalități dezactivate sau eliminate de pe toate website-urile Participanților. În condițiile de mai sus și ale Secțiunii 19.8, VOW-ul unui Participant poate comunica opinia profesională a Participantului cu privire la orice proprietate. VOW-ul unui Participant poate să notifice consumatorii asupra faptului că o anumită funcționalitate a fost dezactivată la solicitarea Vânzătorului.
SECȚIUNEA 19.8
VOW-ul unui Participant va oferi o modalitate (de exemplu adresă de email, număr de telefon) pentru a primi mesaje de la Agenția de Listing cu privire la acuratețea oricărei informații care e adăugată de către sau în numele Participantului în plus față de cea furnizată de MLS și care e legată de o anume proprietate afișată pe VOW. Participantul va corecta sau elimina orice informație falsă legată de o anumită proprietate în termen de 48 (patruzecișiopt) de ore de la primirea comunicării de la Agenția de Listing prin care se explică de ce datele sau informațiile sunt eronate. Totuși, Participantul nu va fi obligat să corecteze sau să elimine nicio dată sau informație care reflectă pur și simplu opinia de bun simț, sfatul sau o concluzie profesională
SECȚIUNEA 19.9
Un Participant va asigura actualizarea Informațiilor de Listing MLS pe VOW-ul său cel puțin o dată la 3 zile.
SECȚIUNEA 19.10
În afara excepțiilor prevăzute expres în aceste reguli, în politica VOW a NAR, sau în orice alte reguli sau politici MLS aplicabile, niciun Participant nu va distribui, furniza sau face disponibilă nicio parte a Informațiilor de Listing MLS către nicio persoană sau entitate.
SECȚIUNEA 19.11
VOW-ul unui Participant trebiue să afișeze politica de confidențialitate a Participantului care să informeze Utilizatorii VOW cu privire la toate modalitățile în care informațiile furnizate de aceștia pot fi utilizate.
SECȚIUNEA 19.12
VOW-ul unui Participant poate să excludă de la afișare anumite listinguri numai pe baza unor criterii obiective, incluzând aici fără limitare factori ca localizarea geografică, prețul de listing, tipul de proprietate, remunerația de cooperare oferită de Agenția de Listing, sau calitatea de REALTOR® a Agenției de Listing.
SECȚIUNEA 19.13
Un Participant care intenționează să opereze un VOW pentru a fișa Informații de Listing MLS trebuie să notifice MLS-ul privind intenția de a porni un VOW și trebuie să ofere imediat accesul la VOW pentru MLS și pentru toți Participanții la MLS pentru scopurile legate de verificarea respectării prezentelor reguli, a politicii VOW, și a oricăror reguli și politici MLS aplicabile.
SECȚIUNEA 19.14
Un Participant poate opera mai mult decât un VOW el însuși sau printr-un AVP. Un Participant care operează propriul VOW poate să contracteze cu un AVP pentru ca AVP-ul să opereze alte VOW-uri în numele Participantului. Totuși, orice VOW operat în numele Participantului de un AVP se supune supravegherii și răspunderii Participantului.
Cerințele adoptate în secțiunile 19.15 până la 19.17 de mai jos se vor aplica utilizării Informațiilor de Listing MLS pentru furnizarea serviciilor de agenție imobiliară prin orice alt mecanism de livrare
SECTIUNEA 19.15
VOW-ul unui Participant nu va permite căutarea sau afișarea către Utilizatorii VOW a niciuneia din următoarele informații:
a. listingurile expirate sau retrase
b. remunerația oferită altor Participanți la MLS
c. tipul de contract de listing, adică contract de reprezentare exclusivă sau contract de agenție exclusivă
d. numele Vânzătorului sau Ocupantului proprietății, telefoanele sau adresele de email
e. instrucțiuni sau remarci destinate doar Agențiilor Colaboratoare, precum cele legate de prezentarea sau de securitatea proprietăților listate
SECȚIUNEA 19.16
Un Participant nu va modifica conținutul niciunei informații de listing MLS care este afișată pe un VOW din conținutul furnizat de MLS. Participantul poate, totuși, să completeze informațiile cu date suplimentare care nu sunt interzise de aceste reguli sau de alte reguli sau politici MLS aplicabile, atât timp cât sursa unor astfel de informații este clar specificată. Această regulă nu restricționează formatul sau afișarea Informațiilor de Listing MLS pe VOW-uri și nici nu impune afișarea pe VOW-uri a mai puține listinguri sau mai puține câmpuri decât cele autorizate.
SECȚIUNEA 19.17
Participantul va afișa pe VOW-ul său o notificare indicând că informațiile de Listing MLS sunt credibile dar nu sunt garantate de MLS. VOW-ul unui Participant poate include și alte declarații necesare pentru a proteja Participantul și/sau MLS-ul de responsabilitate.
SECȚIUNEA 19.18
Participantul se va asigura că pentru orice proprietate afișată pe VOW-ul său și obținută din alte surse decât MLS.ro, inclusiv de la alte sisteme de cooperare sau de la agenții imobiliare neparticipante la MLS.ro, se va specifica sursa lor.
SECȚIUNEA 19.19
Dacă Vânzătorul îi solicită Agenției de Listing să nu publice fie listingul fie adresa proprietății pe Internet, o copie a documentului semnat de Vânzător în acest sens va fi furnizat MLS-ului în termen de 48 (patruzecișiopt) de ore lucrătoare.
